I fastighetsvärlden kan det ibland uppstå behov av att nyttja en annan fastighet för att säkerställa tillgång till grundläggande resurser eller funktioner. Det kan handla om att använda en grannes mark för att komma åt sin egen, tillgång till en brunn, eller rätten att dra vatten- eller elledningar. Lösningen på dessa praktiska utmaningar är ofta att upprätta ett servitut, en juridisk rättighet som ger en fastighetsägare möjlighet att använda en annan fastighet för ett visst ändamål.
Vad är ett servitut?
Ett servitut är en varaktig och juridiskt bindande rättighet som kopplar två fastigheter till varandra. Den härskande fastigheten, som äger servitutet, får rätt att nyttja den tjänande fastigheten, som upplåter sin mark eller resurs för ett specifikt ändamål. Servitut kan handla om allt från att skapa en tillfartsväg, dra rörledningar, eller tillgång till naturliga resurser som vatten. Det avgörande är att servitutet är permanent och följer fastigheten, inte dess ägare. Detta innebär att servitutet består även när fastigheten säljs, och den nya ägaren tar då över rättigheten utan att behöva upprätta ett nytt avtal.
Det som gör servitutet särskilt betydelsefullt är att det registreras i fastighetsregistret, vilket ger det en stark juridisk status. Fastighetsregistret fungerar som en offentlig handling där allmänheten kan se vilka rättigheter som är kopplade till en fastighet, vilket bidrar till trygghet och säkerhet för både köpare och säljare. Att ett servitut är inskrivet i registret innebär att det inte kan ignoreras eller upphävas ensidigt, vilket ger servitutshavaren trygghet i att rättigheten är skyddad i lag.
Hur upprättas ett servitut?
För att skapa ett servitut krävs ett avtal mellan ägarna av den härskande och tjänande fastigheten. Detta avtal måste sedan registreras hos Lantmäteriet, som ansvarar för fastighetsregistret och ser till att servitutet blir officiellt och juridiskt bindande.
Det finns två typer av servitut: avtalsservitut och officialservitut.
- Avtalsservitut upprättas genom en överenskommelse mellan de två parterna, där de kommer överens om villkoren för nyttjandet av den tjänande fastigheten. Detta kan till exempel gälla rätt att använda en väg eller dra ledningar över en del av fastigheten. Avtalsservitut är flexibla och ger fastighetsägarna möjlighet att själva komma överens om detaljerna.
- Officialservitut skapas genom ett myndighetsbeslut under en fastighetsbildningsförrättning, ofta genom Lantmäteriet. Detta sker till exempel när det finns ett allmännyttigt behov av att tillgodose tillgång till en nödvändig resurs, såsom en väg eller ledning, och det inte finns någon frivillig överenskommelse mellan fastighetsägarna. I dessa fall agerar Lantmäteriet för att säkerställa att servitutet upprättas.
Vilka rättigheter och skyldigheter kommer med ett servitut?
Ett servitut är inte bara en rättighet utan också en skyldighet för den som nyttjar det. Den som innehar servitutet, alltså servitutshavaren, har rätt att använda den del av fastigheten som servitutet omfattar, men måste samtidigt ta hänsyn till den tjänande fastigheten och dess ägare. Det innebär att servitutshavaren bara får använda rättigheten i den omfattning som är nödvändig, och ska göra sitt bästa för att inte orsaka skada eller olägenheter för den andra parten. Exempelvis ska en väg användas så att den inte skadas onödigt mycket, och eventuella reparationer eller underhåll kan åläggas servitutshavaren.
För den tjänande fastigheten, alltså den som upplåter sin mark, gäller det att inte vidta åtgärder som försvårar användningen av servitutet. Detta kan innebära att man inte får bygga över en väg som någon annan har rätt att använda, eller på annat sätt hindra den härskande fastighetens tillgång till servitutet.
Servitutets betydelse i fastighetsrätten
Servitut spelar en central roll inom fastighetsrätten och är ett viktigt verktyg för att lösa praktiska problem mellan grannar. Det handlar inte bara om att tillgodose nuvarande behov, utan också om att skapa långsiktiga lösningar som överlever ägarbyten och förändringar i fastighetsstrukturen. Genom att servitutet registreras och blir en del av fastighetsregistret, skapas också en tydlig och rättslig struktur som ger båda parter trygghet.
I många fall handlar servitut om att upprätthålla tillgång till vitala resurser som är nödvändiga för fastighetens funktion och värde. Ett exempel är när en fastighet inte har direkt tillgång till en väg, och därför måste förlita sig på en grannes mark för att nå allmänna vägar. Servitutet kan då vara avgörande för fastighetens användbarhet och marknadsvärde.
En balans mellan samarbete och lagstiftning
Servitut är inte bara en juridisk konstruktion, det är också ett uttryck för hur samarbete och samverkan mellan fastighetsägare kan fungera i praktiken. I svensk lagstiftning betonas ofta vikten av att parterna visar respekt för varandras behov och rättigheter. Genom servitut får fastighetsägare möjlighet att på ett smidigt sätt lösa potentiella konflikter och säkerställa tillgång till viktiga resurser, samtidigt som lagen ställer krav på respekt och hänsyn.
Sammanfattningsvis är servitut en nyckelfunktion inom fastighetsrätten som kombinerar praktisk problemlösning med juridiskt skydd. Det ger fastighetsägare möjlighet att nyttja varandras mark eller resurser på ett rättssäkert och balanserat sätt. Den svenska modellen för servitut, med dess fokus på långsiktighet, samarbete och rättslig trygghet, visar på styrkan i en lagstiftning som syftar till att skapa förutsägbarhet och stabilitet för både härskande och tjänande fastigheter.
Artikeln skriven av: Advokat Frida Treschow
