För att bli bostadsrättshavare räcker det inte med att äga en bostadsrätt, utan du behöver även bli medlem i bostadsrättsföreningen. Enligt bostadsrättslagen får en förvärvare inte nekas medlemskap i bostadsrättsföreningen om den skäligen bör godtas som bostadsrättshavare. I bedömningen prövas bland annat förvärvarens förmåga att fullgöra sina ekonomiska förpliktelser gentemot bostadsrättsföreningen. I ett nyligen avgjort rättsfall från Svea hovrätt aktualiserades frågan om ekonomisk förmåga i medlemskapsprövningen. Vi går igenom de grundläggande förutsättningarna för medlemskapsprövningen och reder ut rättsläget.
Medlemskap krävs för att få utöva bostadsrätten
Huvudregeln är att en ny innehavare av en bostadsrätt endast får utöva bostadsrätten om personen antas som medlem i bostadsrättsföreningen. Undantag gäller under viss tid för dödsbo efter en avliden bostadsrättshavare. Det finns även ett undantag som i viss tid gäller för juridiska personer som förvärvat en bostadsrätt vid exekutiv försäljning eller tvångsförsäljning och då haft panträtt i bostadsrätten. I de flesta fall behöver dock den nya innehavaren av bostadsrätten ansöka om medlemskap i föreningen.
Ansök hos styrelsen
En ny innehavare av en bostadsrätt ska vända sig till styrelsen i bostadsrättsföreningen för att ansöka om medlemskap. Enligt HSB Normalstadgar ska styrelsen avgöra frågan om medlemskap inom en månad från det att en skriftlig och fullständig ansökan om medlemskap tagits emot. För att pröva frågan om medlemskap kan styrelsen komma att begära kreditupplysning avseende den som söker. Mer information om vad som kan vara bra att tänka på vid medlemskapsprövningen hittar du här.
Styrelsen kan antingen bevilja eller neka medlemskap. Om styrelsen är osäker på om medlemskap bör beviljas eller inte kan det vara bra att ta hjälp av jurist.
Om styrelsen inte ger tillstånd
Om styrelsen inte beviljar medlemskap kan den som nekats medlemskap vända sig till hyresnämnden. Undantag gäller för juridisk person som nekats medlemskap efter förvärv av en bostadsrättslägenhet som inte är avsedd för fritidsändamål. För den gruppen finns ingen möjlighet till överprövning.
Ansökan ska göras till hyresnämnden inom en månad från det att innehavaren har fått del av bostadsrättsföreningens beslut. Om ansökan görs för sent kan ansökan avvisas.
Om hyresnämnden inte ger tillstånd
Hyresnämndens beslut om medlemskap kan överklagas till Svea hovrätt. För att överklaga behöver ett överklagande ges in till hyresnämnden inom tre veckor från den dag hyresnämnden meddelade beslut. Svea hovrätt är sista instans för prövning av medlemskapsfrågor. Det beslut som Svea hovrätt fattar är alltså det som gäller.
Ekonomisk förmåga som ett led i medlemskapsprövningen
Enligt 2 kap 3 § Bostadsrättslagen får en förvärvare inte nekas medlemskap i bostadsrättsföreningen om den skäligen bör godtas som bostadsrättshavare. I praktiken är det främst förvärvarens förmåga att fullgöra sina ekonomiska förpliktelser gentemot bostadsrättsföreningen och dennes personliga kvalifikationer som tillmäts betydelse vid prövningen av medlemskap. Vid skälighetsbedömningen kan dock andra omständigheter vara avgörande. Medlemskap får endast vägras om det finns objektivt godtagbara skäl för detta.
Det finns ingen schablon eller liknande där det går att avläsa hur mycket en förvärvare ska ha i inkomst för att den ska beviljas medlemskap i en bostadsrättsförening. Om bostadsrättsföreningen ifrågasätter förvärvarens ekonomiska förmåga ankommer det på förvärvaren att visa att han eller hon har sådan förmåga. Enligt praxis ska bostadsrättshavaren på egen hand ha sådan ekonomisk förmåga att han eller hon själv kan betala månadsavgiften löpande. Om det framstår som tveksamt att förvärvaren själv har tillräckligt god ekonomi kan ett borgensåtagande i vissa fall medföra att förvärvaren ändå bör godtas som medlem. Om det är utrett att den som söker inträde i bostadsrättsföreningen vid upprepade tillfällen varit i dröjsmål med hyresbetalning eller haft andra betalningsanmärkningar mot sig kan detta leda till nekat medlemskap om förvärvaren inte kan ställa godtagbar säkerhet. Betalningsanmärkningar är dock inte något absolut hinder, utan en helhetsbedömning av de ekonomiska förhållandena ska göras.
Nytt rättsfall gällande ekonomisk förmåga i medlemskapsprövningen
I ett nyligen avgjort rättsfall från Svea hovrätt (H14222-23) aktualiserades frågan om ekonomisk förmåga i medlemskapsprövningen. Avgörandet avsåg en person som ropade in en bostadsrättslägenhet på exekutiv auktion där hans ansökan om medlemskap i bostadsrättsföreningen avslogs med hänvisning till att han inte bedömdes kunna fullgöra sina ekonomiska förpliktelser mot bostadsrättsföreningen. Utredningen visade att mannen hade en fast anställning som taxichaufför med provisionsbaserad lön. Av lönebeskeden framgick att hans inkomster enligt hovrätten fick anses betryggande.
Hovrätten beaktade också att lägenheten var obelånad och att det fanns en borgensförbindelse. Det stod klart i målet att mannen inte hade betalat årsavgiften till bostadsrättsföreningen och att parterna haft olika uppfattningar om det fanns en skyldighet att betala årsavgiften då han ännu inte blivit medlem. Bostadsrättsföreningen hade dock inte skickat avier eller påminnelser vilket innebar att denna omständighet enligt hovrätten fick anses ha begränsad betydelse vid skälighetsbedömningen.
Sammantaget bedömde hovrätten, till skillnad från hyresnämnden, att bostadsrättsföreningen skäligen borde godta mannen som medlem i föreningen. Med anledning av hovrättens avgörande blev bostadsrättsföreningen i målet skyldig att ersätta bostadsrättshavarens rättegångskostnader i hovrätten som i målet översteg 100 000 kronor.
Medlemskapsprövningar kräver en omfattande helhetsbedömning och ett nekande som överklagas kan som i ovan angivet fall resultera i höga rättegångskostnader för bostadsrättsföreningen. Det kan även bli tal om skadestånd vid nekande av medlemskapsansökan. Skulle bostadsrättsföreningens nekande av medlemskap stå i strid med bostadsrättslagen och bostadsrättsföreningens stadgar kan det innebära att bostadsrättshavaren har rätt till skadestånd från bostadsrättsföreningen om bostadsrättshavaren lidit skada.